第一章經營收入核算管理規定

1經營收入的范圍經營收入是指企業從事物管管理和其他經營活動所取得各項收入，包括主營業務收入和其他業務收入。

1.1主營業務收入是指企業在從事物管管理活動中，為物管產權人、使用人提供修理、管理和服務所取得的收入，包括物管管理收入、物業經營收入和物管整修收入。

1.1.1物管管理收入是指企業向物管產權人、使用人繳納的公共性服務收入、公眾**性服務收入和特約服務收入。企業繳納使用權房(如父親房)的房租也記入物管管理收入，并設置明細課目核算。

1.1.2物管經營收入是指企業除物管管理及服務以外的其他經營性收入。如企業經營自己擁有產權的房子建筑物和共用設施取得的收入、前期費收入等。

1.1.3物管整修收入是指企業接受房東管理執委會或則物管產權人、使用人的委托，對房子共用部位、共用設施設備進行整修取得的收入。

1.2其他業務收入是指企業從事主營業務以外的其他經營活動所取得的收入，包括企業代為經營住戶執委會或則物管產權人、使用人提供的房子建筑物和共用設施取得的收入，如代為房子轉租取得的收入;代為經營泊車場、游泳池、各類球場等共用設施取得的收入;還包括房子中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業經營收入及無形資產出售收入等。

1.2.1商業用房經營收入是指企業運用住戶管理執委會或則物管產權人、使用人提供的商業用房，從事經營活動取得的收入，如開設瑜伽房、歌舞廳、美容美甲屋、商店、飲食店等經營收入。

2經營收入的確認及其時間

2.1企業必須在勞務早已提供，同時收訖對價或取得繳納對價的憑據時確覺得經營收入的實現。當年度經營收入應當記入當年度損益，不得提早或延遲。以下內容還要回復能夠看見

2.2物管整修收入應該在住戶管理執委會或則物管產權人、使用人護照認可后，確覺得營業收入的實現。企業與房東執委會或則物管產權人、使用人雙方簽署付款協議或合同的，可按照協議或則合同所規定的付款日期或則在收到協議規定的對價之日確認營業收入的實現。

3經營收入財會課目處理

3.1因物管管理、物業經營、物業整修等業務取得的經營收入記入“主營業務收入”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業務收入范圍的收入記入“其他業務收入”科目。以上課目應當按收入類型和項目管理處分別設置并進行明細核算。

3.2企業運用住戶執委會的場地繳納泊車使用費，所取得的收入記入“其他應付款——***場地停路費代收”科目沖銷，并足額攤銷和收取營業稅及附加稅金。按照物管管理服務合同支付住戶執委會回報或各類應承當的管理開銷(按合同規定列支)時，記入“其他應付款——***場地停路費代收”科目貸方;物管公司自身榮獲的回報，即“其他應付款—***場地停路費代收”科目的借方余額，借記并轉到“其他業務收入”。各企業可依照實際狀況按項目管理處和成本類型設置明細賬進行核算。

第二章費用成本核算管理規定

1費用核算方式費用核算應遵守收入費用配比原則，根據物管管理、物業經營、物業整修等不同業務項目分別歸集各自費用成本，費用核算方式即便確定，起碼在一個財會年度內不得任意改變。

2費用界定原則為了正確核算費用，須分清以下費用成本界限：

2.1生產經營費用和非生產經營費用的界限只有正常的生產經營活動消耗能夠記入生產經營費用。生產經營費用主要包括：直接從事物管管理等經營活動的人員薪資、獎金和按規定比列提取的福利費、工會經費、教育經費;房子共用部位、共用設施設備修理及保養費;房子共用部位、共用設施設備耗損的水電費;直接從事物管管理等經營活動人員的勞動保護費;綠化費、保潔費、保安費;直接適于物管管理等經營活動的固定資產攤銷費等等。非生產經營活動消耗物業會計如何做賬，如投資活動，籌款活動;非生常損失消耗，如旱災搶奪損失、違約金、滯納金等賠款總額、資產壞賬損失等，均不能記入生產經營費用。

2.2生產經營費用與其間學費的界限凡與企業直接生產經營活動無關的經營管理性開支均記入其間學費。如：為組織管理企業而發生的行政性管理開支等。

2.3不同財會其間的費用成本界限按照“權責發生制”原則確定當期的費用成本，正確核算“待攤成本”和“預提成本”。財會期終未經經理國稅機關認可的“待攤成本”及“預提成本”，均應記入當年度損益。

2.4不同核算單位的成本界限按照管理還要，根據管理處核算費用成本。管理處發生的費用成本，直接記入該管理處費用。

3費用核算及課目設置3.1按不同管理處設置“主營業務費用”明細賬，估算并歸集主營業務費用。

3.2主營業務費用下按物管管理過程中不同的核算對象，設置“物業管理費用”、“物業經營費用”、“物業整修費用”，并在明細課目下按費用類型設置五級明細課目。

3.3物管管理費用的核算

3.3.1自營形式管理費用的核算。選用自營形式進行物管管理服務的，可將發生的各項直接成本按費用類型記入“主營業務費用—物業管理費用”。

3.3.2出包形式管理費用的核算。對部份采取出包形式進行的公共性服務，如綠化、保潔等，通常依照訂立的承包協議付款，費用即為協議的對賬款，并按費用類型記入“主營業務費用—物業管理費用”。

3.4物管經營費用的核算物管管理企業經營由房東執委會或物管產權人、使用人提供的房子、建筑物和共用設施等物管應付給物管產權人、使用人的出租費、承包費等記入“主營業務費用—物業經營費用”。直接為以上經營項目發生的人工薪資、獎金和按規定比列提取的福利費、工會經費、教育經費、勞動保護費;材料費、水電費等也記入“主營業務費用—物業經營費用”。

3.5物管整修費用的核算物管整修費用是指物管管理企業承接的房子共用部位、共用設施設備整修、更新改建任務實際發生的安裝工程開支。

3.6其他業務總額的核算其他業務總額是指企業從事其他經營活動所發生的有關費用和稅金開支。企業支付的商業用房有償使用費，記入其他業務總額。

3.7其間學費的核算企業設立其間所發生的創辦費，在企業未能實現收入之前記入“長期待攤成本”，不記入當期損益。在實現收入后，創辦費一次記入當期損益。屬于設立期過后至企業實現收入前發生的其間學費，直接記入當期損益;企業實現收入之后，即正常經營其間發生的其間學費，直接記入當期損益。其間學費核算的課目設置根據《****企業集團財務管理體制》的規定執行。辦公費、通訊費、業務招待費、業務宣傳費、差旅費統一在其間學費下根據部委類型進行核算。

第三章物管安裝工程的核算

1物管安裝工程的內容物管安裝工程，是指物管管理企業承接的房子共同部位、共同設施設備整修、更新改建及由房東執委會或則物管產權人、使用人提供的管理用房、商業用房進行裝潢家裝等安裝工程。物管安裝工程按其施行方法的不同通常分為兩種：自營形式，指物管管理企業自行組織施工;出包形式，指物管管理企業委托外單位承包安裝工程。

2物管安裝工程的核算應在“在建安裝工程”科目下設置明細課目“物業安裝工程”，適于歸集物管安裝工程所發生的各項開支。該課目貸方登記物管安裝工程發生的各項開支;沖銷登記已完物管安裝工程費用的攤銷數;課目貸方余額，反映在建安裝工程的實際費用。本課目應按安裝工程項目類型設置明細賬進行核算。

2.1自營安裝工程的核算。企業自行組織施工時，本課目貸方核算物管安裝工程施工中發生各項成本，包括人工費、材料費、工程物資、機械使用費等。上述成本在發生時確定由某個安裝工程項目負擔,則直接記入該項目費用;若牽涉多個安裝工程項目，應增設相應科目歸集有關成本開支，再按一定標準分配記入各有關項目。

2.2出包安裝工程的核算。委托外單位承包安裝工程時，將支付給承包單位的安裝工程對價，記入“在建安裝工程——物業安裝工程——**安裝工程”科目，貸記“銀行存款”等課目。

2.3安裝工程竣工交付使用的核算。

2.3.1企業承接的房子共同部位、共同設施設備整修、更新改建安裝工程竣工交付使用時，其安裝工程預算對價，須經住戶執委會或物管產權人、使用人護照認可。若該安裝工程對價由修理基金列支，則按照平攤表進行轉帳對賬;若該安裝工程不由修理基金列支，則按照物管產權人、使用人的護照進行對價對賬。

2.3.2安裝工程竣工交付使用的財會課目處理：借記“銀行存款”或“長期應付款—代管基金”科目，貸記“主營業務收入—物業整修收入”科目;同時攤銷已完物管安裝工程費用，借記“主營業務費用—物業整修費用”，貸記“在建安裝工程—物業安裝工程—**安裝工程”科目。

第四章修理基金的核算

1課目設置應在“專項應付款”下設置明細課目“代管基金”，適于核算企業接受委托管理的房子共用部位、共用設施設備修理基金。

2修理基金的核算

2.1收到修理基金的核算收到修理基金時，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應付款—代管基金—本金”。

2.2修理基金年息核算企業收到中行付息通告單，屬于代管基金存款的本息收入，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應付款—代管基金—利息收入”。

2.3修理基金回報核算物管企業有償使用產權屬全體住戶共有的商業用房和共用設施設備，應支付的有關成本，如出租費、承包費、有償使用費等，作為修理基金的回報，記入“專項應付款—代管基金”的借方。

2.4修理基金使用核算由本企業承接房子共用部位、共用設施設備進行整修、更新、改造任務的項目，實際發生的安裝工程總額，通過“物業安裝工程”科目核算，核算方式同第四章

2.5由外單位承接整修任務的，安裝工程竣工后，經住戶執委會或則物管產權人、使用人護照認可后與承接單位進行對賬，并按照修理基金平攤表進行分配匯款，借記“專項應付款—代管基金”，貸記“銀行存款”等課目。

第五章代收貨款的核算

企業應在“其他應付款“科目下設置明細課目“代收貨款”物業會計如何做賬，適于核算企業代收代付稅款，如代收的水表初裝費、有線電視初裝費等。企業受物管產權人委托代為繳納的租金等，也在本課目核算。本課目應按代收代交學費種類設置明細并按來往單位進行核算。