一個(gè)廣場(chǎng)的物管管理的方式，一般有兩種，一是自己成立物管團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，另外就是委托專(zhuān)業(yè)的物管管理團(tuán)隊(duì)/公司代為管理。對(duì)于這些的非地產(chǎn)行業(yè)公司，將自有物管委托給專(zhuān)業(yè)的物管管理團(tuán)隊(duì)/公司進(jìn)行管理，可以實(shí)現(xiàn)多方雙贏，提高企業(yè)費(fèi)用開(kāi)支以及集中主要精力發(fā)展主營(yíng)業(yè)務(wù)等目的。

這么，委托專(zhuān)業(yè)物管管理團(tuán)隊(duì)/公司進(jìn)行物管管理，又包括這些方式呢？常見(jiàn)的方式有兩種：包干制和報(bào)酬制。

下邊，我們就來(lái)具體講解一下這二者的差別以及各自的異同點(diǎn)。

包干制：是指由房東向物管管理團(tuán)隊(duì)/公司支付固定物管服務(wù)成本，盈余或則巨虧均由物管管理團(tuán)隊(duì)/公司享有或則承當(dāng)?shù)奈锕芊?wù)收費(fèi)模式。

包干制是物管管理團(tuán)隊(duì)/公司根據(jù)和住戶(hù)雙方約定的物管管理計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)費(fèi)，不論管理的優(yōu)劣、經(jīng)營(yíng)的虧盈，均由物管管理團(tuán)隊(duì)/公司承當(dāng)，而與房東無(wú)關(guān)。

報(bào)酬制：是指在預(yù)付的物管服務(wù)資金中按約定比列或則約定數(shù)額提取報(bào)酬支付給物管管理團(tuán)隊(duì)/公司，其余全部適于物管服務(wù)協(xié)議約定的開(kāi)支，節(jié)余或則不足均由住戶(hù)享有或則承當(dāng)?shù)奈锕芊?wù)收費(fèi)模式。

推行物管服務(wù)成本報(bào)酬制時(shí)，預(yù)付的物管服務(wù)資金包括物管服務(wù)開(kāi)支和物管管理企業(yè)的酬勞。預(yù)付的物管服務(wù)開(kāi)支屬于代管性質(zhì)，為所收取的房東所有，物管管理團(tuán)隊(duì)/公司不得將其適于物管服務(wù)協(xié)議約定以外的總額。假如物管服務(wù)計(jì)費(fèi)采取報(bào)酬制模式，物管管理團(tuán)隊(duì)/公司或則住戶(hù)會(huì)議可以根據(jù)物管服務(wù)協(xié)議約定聘任專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物管服務(wù)資金年度預(yù)算和物管服務(wù)資金的收支狀況進(jìn)行審計(jì)。

報(bào)酬制實(shí)質(zhì)是實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)制，物管管理團(tuán)隊(duì)/公司根據(jù)雙方協(xié)商確定的決算預(yù)付基本成本，一個(gè)財(cái)會(huì)年度結(jié)束后進(jìn)行預(yù)算并向住戶(hù)多退少補(bǔ)。在這些機(jī)制下，物管管理團(tuán)隊(duì)/公司只拿住戶(hù)事先約定好的報(bào)酬部份（報(bào)酬可事先預(yù)定提取比列或固定額度）物業(yè)公司會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)，在入住率比較低的狀況下，因?yàn)槭杖氩蛔?strong>物業(yè)公司會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)，即便出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)巨虧，通常還要將巨虧部份由全體住戶(hù)承當(dāng)、或開(kāi)發(fā)商以補(bǔ)助方式進(jìn)行填補(bǔ)。

兩者異同點(diǎn)的對(duì)比：

包干制VS報(bào)酬制

綜合剖析：

包干制簡(jiǎn)便易行，對(duì)住戶(hù)的要求不高，節(jié)約了房東的管理費(fèi)用，并且會(huì)存在更多的非市場(chǎng)行為，不促使住戶(hù)和企業(yè)之間的勾通和諒解。對(duì)物管管理團(tuán)隊(duì)/公司增加技能和專(zhuān)業(yè)化發(fā)展有一定的制約，在一定程度上阻礙著物管管理行業(yè)的發(fā)展。

報(bào)酬制更突顯了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，更透明化，有助于企業(yè)自我管理，有促使物管管理團(tuán)隊(duì)/公司專(zhuān)業(yè)化水平的提升，在實(shí)際的物管管理工作中，報(bào)酬制更有促使維護(hù)住戶(hù)的權(quán)益，它使住戶(hù)執(zhí)委會(huì)（住戶(hù)）與物管團(tuán)隊(duì)/公司的關(guān)系徹底弄成了雇傭與被雇傭的關(guān)系，大大提高了物管管理公司的服務(wù)意識(shí)。住戶(hù)執(zhí)委會(huì)（住戶(hù)）可以檢測(cè)單筆物管管理成本開(kāi)支的明細(xì)；物管管理公司一定數(shù)額以上成本的開(kāi)支應(yīng)當(dāng)經(jīng)住戶(hù)執(zhí)委會(huì)書(shū)記簽字；每年物管管理公司應(yīng)當(dāng)向住戶(hù)執(zhí)委會(huì)（住戶(hù)）上報(bào)管理費(fèi)決算并經(jīng)初審后才能執(zhí)行。

因此，擁有自有物管產(chǎn)權(quán)的公司，應(yīng)按照各自管理的實(shí)際狀況選擇物管管理機(jī)制，為公司締造最大效益。