上海房價正逐漸趨緩。

2月13日，據上海市房地產中介商會發布的數據，上周（2月6日-2月12日）北京全市二手房（含自助）錄得784套，同比下降率為40.0%。圣誕完工后二手房市場走勢恢復良好，上周錄得量臨近800套關口，已超2022年周錄得量最高值。

從數據上來看，明年元旦后，上海二手房交易量迅速下滑。據北京市房地產中介商會統計數據，節后首周（1月30日-2月5日）北京二手房（含自助）錄得560套，同比下降率為214.6%。

據廣州當地中介反饋2023年深圳二手房指導價，“過完年后，成交量確實是比今年好太多。”在其看來，隨著災情防治的放開以及政府頒布鼓勵買房的新政，買樓者的信心正逐漸恢復，“這三年積壓的剛需買房者看見售價基本穩定不太會再往下滑了，也積極入市了。”

“去年是最難熬的一年”

上海市場自二手房參考價推行以來，已歷經歷時2年的高位急跌，2022年更是墜入低谷。

上海房地產中介商會于1月4日發布的《2022年房價走勢希望再也不見》一文中顯示，2022年全年，北京二手房錄得（含自助）26853套，相比2021年44375套的錄得量，增長升幅達到39.5%，創下深房中協有二手房錄得量數據統計以來的最低值，二手房錄得量連續2年高于房子成交量。

從月度行情看，整體維持在一個較高位水平運行，即月均2000余套的交易量（錄得）成了2022年上海二手房市場的“新常態”，月度最高交易量（錄得）無法突破“3000套”關口。

分店取締，經紀人變革開嘀嘀、送訂餐也成為2022年上海房價的一個注腳。

劉偉在上海從事房地產中介行業已有10年，在他看來“去年是最難熬的一年”。

據劉偉介紹，“拿我們分店來說，十七八個人，今年不管是出租單還是買賣單，每位月最多或許只有三分之一的人能開單。無論是房子還是二手房，整體的成交量都比較淡。”

“身邊這些同行都相繼辭職了，有的去開嘀嘀，有的去送叮咚。市場好的時侯，你們多少都能做到單，市場即便下行，沒有老顧客的資源都會非常難做。”劉偉說道。

從深房中協統計數據行情看更為清晰。2022年前10個月，上海房地產中介行業實名登記從業人員呈“凈流出”狀態，從2022年1月的36126人增長至2022年10月的27320人。

就其自身而言，劉偉今年賣了2套二手房及10套房子。“我個人雖說比較穩定，即使是老業務員，但做單難度顯著加強。”

劉偉自恃是個比較內向的人。但為了開發新顧客，劉偉不得不硬著臉部求人介紹，李哥、張姐、趙總、孫總．．．．．．逐個造訪。

“以前都不太好意思直接上門求人介紹，但市場不好開不到單也沒方法。有空了就去老顧客那里造訪下，希望她們幫忙介紹下顧客，我今年做的兩單二手房都是老顧客介紹的。”劉偉說。

市場下行也直接造成中介分店關掉。據劉偉介紹，他所在的民治碧水城區，包括鏈家、中原、樂有家、Q房網等房地產中介分店均在2021年及2022年急劇收縮分店。“像原先我們分店所在的悅和路，其實整條街得有近40家中介分店，目前或許只剩10家左右了。去年底，由于市場仍然沒見起色，挺多朋友就早早回去春節了。”

上海二手房參考價已做好新一版方案

可喜的變化是，去年新年之后，上海的二手房成交量正展現低迷態勢。

近期一周（2月6日-2月12日）二手別墅成交量近800套，創2022年以來最高值。與此同時，北京不動產登記中心官微公布公告，于2023年2月13日起恢復晚間延時服務。

“隨著顧客對房價信心提升，近三年低落的訂購力有望進一步釋放。”深圳當地中介說道。

不過，現在影響顧客置業的誘因依然存在。“目前主要的問題應當是限貸，這些人有錢買樓，但沒有名額；再者就是首付比列，這應當是讓房價低迷的重要誘因；也有一個重要誘因就是二手房指導價，但今年這些房屋早已高于指導價在轉讓了。”

按照樂有家研究中心公布的《2023年上海居民置業計劃考察》報告，北京民眾對“二手房參考價調整”呼聲最高，占比26%。上海二手房參考價與中行借錢密切綁定，買樓者的上車門坎急劇增強，所以新政療效相較其他城市更明顯。

2月8日，上海市二手房指導價落地滿三年2023年深圳二手房指導價，對于二手房參考價是否調整，據報導，北京市住建局工作人員表示“內部已按照市場情勢對參考價做了一版方案，但調整時間還沒有定出來，是否公布也不一定”。

同時，消息也導致指導價是否會取消的討論。

不過，2月9日，上海市住房和建設局回應澎湃新聞稱，二手住房成交參考售價的公布是為貫徹黨中央、國務院決策布署，堅持“房子是拿來住的、不是拿來炒的”定位，實現穩地價、穩樓市、穩預期目標，推動北京房地產市場平緩健康發展的房地產調控工作安排。該局將繼續依照《深圳市住房和建設局關于構建二手住房成交參考售價公布制度的通告》（深建房產【2021】2號）要求，做好二手住房成交參考售價的管理工作。

樂有家研究中心數據顯示，2022年上海近四成房源高于參考價成交，超八成房源接近參考價成交，參考價已成為市場交易的重要參考。若二手房參考價放松，有望加快市場預期及信心修補。

據悉，考察報告顯示，上海民眾期許“降低貸款利率”的占比25%，1月以來，全省多地上調貸款利率，廣州首套貸款利率最低降至3.6%，貸款利率邁進“3”時代。上海現在首套別墅貸款利率為4.6%，二套別墅貸款利率為4.9%，有較大增長空間。期許“降低二套首付”及“認房不認貸”的分別占比19%、15%，均利空緩解型需求。

1月28日廣州省舉行高品質發展會議，湖南省住房和城鄉建設廳副主任張勇在會上談到，加強剛需和緩解型需求支持力度，推行差異化個貸。樂有家研究中心覺得，2023年預計將有更多利空緩解型需求的新政頒布。

2年內計劃買房居民占比近六成

樂有家研究中心公布的《2023年上海居民置業計劃考察》顯示，歷經2年房價暴跌周期及3年的災情時代，房價“只漲不跌”的神話被破除，居民對房價的認知及預期發生了本質變化。在全省新政利空背景下，北京民眾對2023年上海房價預期有所增強，但在現在裁員降薪、收入下降預期減慢大背景下，整體仍較為理智，近七成參與考察者覺得2023年上海房價會“穩步復蘇”，但仍有25%覺得會“持續下滑”，覺得會“大幅下跌”的僅占8%。

報告顯示，參與考察的上海居民中，1年內計劃買房占比25%，2年內計劃買房累計占比近六成，自卑了近3年的上海訂購力，有望在明年集中釋放。去年距離2020年“715政策”剛好滿3年，滿足深戶3年+公積金3年將釋放一批訂購力，因此這三年受市場暴跌影響，顧客觀望情緒濃重，市場向好，需求將加快釋放。

從上海意向買房者單價決算來看，5年內有置業計劃的買房者中，300萬-500億元決算占比37%，500萬-800億元決算占比28%，以剛需及剛改需求為主。

5年內有置業計劃的買房者中，最高可支付三成首付的占比63%，支付五成首付的占比37%。

樂有家研究中心強調，上海現在新政仍低迷，現在僅無房且無貸款記錄的首付三成，其他需支付五成、七成首付等，上海樓價相對較高，五成首付、七成首付把部份合理緩解需求擋在門外，所以有大量民眾希望可以增加二套首付、認房不認貸。

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