“深圳二手房指導價會取消嗎？”

“會有指導價三華誕嗎？”

這三年的2月8日，對于上海房地產市場來言，弄成了一個值得關注和慶祝的日子。每到2月8日，市場上關于指導價調整、取消熱議至沸。

2021年2月8日，上海房價出臺了一項重磅調控新政2023年深圳二手房指導價，宣布推行二手房成交參考售價公布制度，對3595個別墅新村頒布具體的價錢指導標準。市場中將之淺顯地稱為指導價。

彼時2023年深圳二手房指導價，北京市住建局在方案曝光時曾解釋說明，會依照市場狀況每年作出調整。

明日，南都·灣財社記者通過12345政務服務熱線提問，榮獲了北京市住建局工作人員的回應：“內部已按照市場情勢對參考價做了一版方案，但調整時間還沒有定出來，是否公布也不一定。”

2月8日，中原地產華東區總裁兼上海中原總主管鄭叔倫在接受《每日經濟新聞》記者書面專訪時表示，指導價原則是一年一調，今年節后住建局表示將做調整并于最近公布，但最后今年一整年都未公布；去年說得更為保守，最終公布與否或許更多取決于未來房地產行情。以現今政府對于房地產的心態看，假如市場一直保持高漲，調整的機率或許較大。

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新政療效十分明顯???

這三年，亦是由于指導價的推行和房地產行業的持續深度調整，住戶、購房者、中介、房企人士等各方關聯者的態度并且生活，都發生了巨大變化。

有住戶后悔當時沒買房子，有買房者哀嘆“高位值勤”，有經紀人被迫離開地產行業，而有的民企本身屬于行政、財務等方面的工作人員，也不得不“全民營銷”，參與到房子的銷售戰線中去。

各方角力之下，2022年北京二手房成交接近腰斬。

按照北京市住建局發布的數據，北京2022年二手別墅共成交21701套，較2021年成交量下降46.68%，接近腰斬；月均成交僅約1808套，日均成交量約59套。

從成交面積看，北京2022年二手別墅成交面積為207.04萬平方米，較2021年下降42.89%，遠高于深圳、上海的1334萬平方米、1330萬平方米。

鄭叔倫觀察剖析，這三年上海房地產市場發生了很大變化，二手房經歷了長時間的歷史低潮，售價也出現了較大升幅的上調，這些新盤成交價早已在參考價附近，并且高于參考價，新政療效可以說十分明顯。

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距離低點優惠200萬尚未買入

“現在有點悔恨前年沒買房子，發覺之后沒機會漲這么高了。”?

這幾天，林晨（化名）有點沮喪，她將名下坐落廣州市龍崗區的一套房源還給了中介幫忙租賃。但掛牌幾天，林晨通過中介方面沒有斬獲任何帶看顧客，這也讓其重新悔恨起此前市場低點時沒買房的決定。

林晨說由于自己是想換更小的房屋，因此低位換實惠。在林晨看來，前年自家房屋最高時可以賣到750億元，但經過三年市場調整，除了售價降到了500多億元，但是交易難度也大大提高，自己錯失了難得的機會。

實際上，二手房成交參考價公布以后，新政療效也并非立竿見影。

彼時，市場上各方對于政策策威力，并沒有打開想像空間。有不少網民在社交平臺上諷刺稱，“這價錢你到時給我找出成交的一套進去”“價格有點不真實，那里有如此實惠的樓價”“如果這個價格住戶樂意賣，那可得快搶啊。”

市場的掛牌價并且還在一度走高，直至幾個月后，中行借錢評估價與二手房成交參考售價強制掛鉤以后，調控威力才顯現。

從這套坐落羅湖區的房源近三年的調價過程，基本可以窺得指導價的進軍過程。

該套房源首次掛牌轉讓是在二手房參考價施行的一個月后，售價為900億元。隨后的一個月內，住戶兩次分別下調了18億元、42億元，在2021年4月時，這套房源掛牌價達到了最高值960億元。

隨后近五年內，這套房源便步入了售價調低周期，前后調低了8次，今年年中最大調低升幅達到120億元。現在，住戶掛牌價是739億元，距離五年前的低點已上調超200億元，增速比列超20%，但仍然未成功售出。

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“現在的市場就是撿漏”

但另一個事實是，相比新年前，最近二手房交易量顯著走快。

上海房地產中介商會（下稱深房中協）近期發布了2023年第5周月報（1.30-2.5），二手房交易量迅速下滑，全市二手房（含自助）錄得560套，同比下降214.6%。

“現在完工的這一周多時間，成交量是在下降的，但并不是近期成交的，它或許是今年12月份受災情影響或節日影響積累的成交，離北京市場正常的成交還比較遠。”一位不愿具名的地產人士在接受《每日經濟新聞》記者陌陌專訪時表示。

“近期帶看和成交多，是由于有些指導價的筍盤，這種筍盤去化掉以后，帶看量還是會降下去。”某小型中介工作人員銀主管在接受記者專訪時表示，說白了，目前的市場就是撿漏，沒有漏可撿了才會繼續觀望。

銀主管表示，今天這個市場就是焦急賣的優惠，不焦急的就正常掛盤觀望。

對于節日后的市場，有地產中介在社交媒體上分享，通過近期幾天的觀察，有些住戶撤盤不賣、有些住戶節后上漲，市面上的筍盤已消費得所剩無幾。這些住戶并不是不想賣了，而是短期內不想賣了，都在賭3月會出利空新政，期許市場好轉。

銀主管向記者分享了其最近關注到的一套成交正在走步驟的房源。“最近龍華鹽田城區的一套三室，房東開始是低于指導價賣的，價格735億元，賣不掉，時常降，之后成交價高于指導價大約70億元左右，高于指導價10%才成交。”

“但這些只好說是個例，例如下來一套位置不錯的筍盤，那樣顧客會多一些，或許很快就秒沒。”

銀主管指出，“秒沒的前提，還是價錢”。據其觀察，大約兩個月前，高于指導價的房源挺多的，這兩個月就少了。地段好的基本上在指導價左右，地段不好的跟指導價相比差額會多一點。

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指導價會調整嗎？

實際上，自五年前天津率先公布二手房成交參考價后，例如上海、成都、寧波、西安等城市也先后跟進。

克而瑞廣州區域總主管陳洪海在接受《每日經濟新聞》記者電話專訪時曾表示，現在北京、成都等多個城市二手房參考價在實際執行中早已取消，只有北京還在嚴苛執行，這在某些程度上加強了買房者首付款壓力，使得從調控新政來看，杭州是現今調控最為嚴苛的城市，這與過去一年房價交易新低還有巨大關系。

如文章開頭所述，上海市住建局工作人員表示“內部已按照市場情勢對參考價做了一版方案，但調整時間還沒有定出來，是否公布也不一定”，但前述不愿具名地產人士表示，你們現在都在等新政，上海應當會出新政，使得新政力度或許還比較大，相對比較全面。

鄭叔倫覺得，指導價調整有其合理智，這些新盤指導價與實際成交利差距還是巨大，非常是從政府支持剛需、改善群體買房的原則看，剛需、改善產品的調整或許更為優先，但是大多數是向上調整。

“但房住不炒總基調不動搖更是首要原則，先前經驗闡明，即便新政變動容易導致菜價下跌，過去五年調控取得的成績或許會功虧一簣，所以，政府對于新政調整特別慎重，這只是今年指導價未調的重要誘因。”鄭叔倫說。

廣州省住房新政研究中心副教授、首席研究員李宇嘉表示，2023年上海房價能夠有所起色取決于前期泡沫是否散去。現在來看，除少數城區顯著漲價以外，上海大部分區域的樓價仍顯著低于2020年的樓價水平。對于上海調控新政能夠松動，例如入戶3年才會房子、二手房參考價、認房又認貸、限售5年、增值稅5年減免期等，現在來看松動的或許性比較小。

對于2023年上海房價行情，深房中協最近也進行了一個小范圍投票考察，截止2月8日，參與投票總數超300人，其中有40%投票者覺得去年房價會漲，但降幅會特別小；27%的買房者覺得會急劇下跌，由于需求低落太久了；也有約16%的投票者覺得會增長，低位購進房產的限貸時間滿，沖擊市場。

撰文|甄素靜?????????????????????????????????????

編輯|陳夢妤

封面圖源|??????每日經濟新聞資料圖?????

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