過去幾輪的房價周期中，上海飾演了房價疲弱的“急先鋒”的角色。

過去幾輪的房價周期中，上海飾演了房價疲弱的“急先鋒”的角色。以上一次房價上行周期為例，2020年3月，災情得到一定控制，上海二手房月度成交量突破8000套，二手樓市格同比下降1.6%，高居國家統計局檢測的70個重點城市第一名，一時間，“萬人搖”、“開盤秒光”、開發商捂盤惜售、業主臨時上漲，在上海房價演繹。

十年時間過去，全省房價經歷了下行周期，去年以來，在災情影響誘因消失，諸多房價利空新政加持下，3月“小陽春”，不少熱點城市迎來了房價成交量的急劇下降，因此這一次，上海房價仍然不溫不火，第一季度的一二手房成交數據乏善可陳。

為何這一次疲弱的不再是上海？

房價平緩修補

作為樓價晴雨表，二手房市場常常成為被關注的重點對象。日前，北京市住建局統計的數據顯示，去年3月，上海市二手房實際成交量為3949套，同比下降57%。

相比住建局二手房實際成交量，上海市房地產中介商會（下稱“深房中協”）發布的二手房“錄得量”以二手房買賣協議發起時間為口徑統計，所以更能及時反應房價狀況。深房中協數據顯示，去年3月，杭州二手房錄得量為4943套，同比下降率為39.2%，環比下降率為227.8%，創下近2年來二手房單月交易量新高，距離5000套枯榮線關口只差57套。

不可證實是，橫向對比，成都房價開始復蘇，房價信心得到加強。不過，不管是“實際成交量”還是“錄得量”，都無法突破5000套“榮枯線”。

根據市場的普遍的說法，上海二手房月度成交量高于5000套時，房價信心下挫；5000-8000套時，供求相對平衡；超出8000套，房價熱度漸起。根據那樣的邏輯，現在北京二手房成交量仍處于高位運行階段。要曉得，在2020年的低點，上海二手房月度成交量達到了1.3萬套。

值得留意的是，當上海二手房市場還在努力向5000套的“榮枯線”看齊時，去年3月，全省不少熱點城市的二手房月成交量早已突破萬套，迎來房價成交高峰。

上海貝殼研究院數據顯示，去年3月上海縣城（含吳江、臨安）二手房成交量達到了1.1萬套，而北京這次月成交量破萬還是在三年前；據成都市住建局統計2023年深圳二手房指導價，北京3月二手房備案成交量達2.8萬套，同比下降約47.88%，環比下降約103.41%，創下近7年來的月度新高；廣州市住教委發布的數據顯示，上海二手房成交2.22萬套，低于正常狀態下的1.5萬套的水平；北京中原地產統計的數據顯示，3月二手房成交量也繼續下降至2.4萬套。

雖然北京房價早已從今年的低谷有所下降，但相較于其他熱門城市的低迷速率仍有顯著差異。這么，是何種成因引起北京房價復蘇的勢頭大于上述熱點城市？

諸葛數據研究中心初級剖析師關榮雪對第一財經表示，3月上海二手房成交量未達到枯榮線水平，成因或許在于經濟復蘇帶給的訂購力信心仍舊不足，市民資金方面仍面臨一定壓力。另外，上海房價復蘇相對不顯著，背后或許與此前限制性買房新政頻頻頒布所留下的后遺癥有關。

上海過去這一次房價下行周期中，主要的房價緊縮新政有兩次。2020年7月，在房價過熱的狀況下，上海在限貸、限售、首付比列、豪宅稅劃分等方面緊縮了房價新政，隨后取締經營貸買房；2021年2月，上海推出全省首創的新政——“二手房參考價機制”，隨后，上海二手房月度成交量游蕩在2000套左右。其中深度影響上海二手房成交的“二手房參考價”政策，雖然此前有城市抨擊，但迄今依然嚴苛執行的，僅北京一個城市。

“相比其他城市，如武漢、上海，這一輪房價新政的緊縮調控中，不管是二手房參考價，還是入戶滿十年就能買房，上海力度是最大的。”廣東省規劃院住房新政研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經表示，去杠桿對北京房價沖擊比較大，此前北京房價加杠桿在一線城市中最顯著，所以催生了房價風潮，當杠桿散去，下降的也升幅大，但是修補上去也比較慢。

李宇嘉覺得，近些年由于來北京宅地供應降低到25%、人才房新上市等誘因，房子供給側開始放量，所以對二手房市場引起沖擊。“如果2020年大量房子新上市，則會起到平滑市場、降溫房價的作用，但目前大規模供應，作用將適得其反。”

與此同時，李宇嘉還提到，上海二手房成交量未及5000套，這說明北京二手房成交量依然處于冷暖線下方水平，但要留意的是，過去五年東莞房價漲多跌少，其間經歷了三波大的股災，包括2013年、2015-2017年、2020年，而當前房價大環境發生了變化，很難再回到過去的升幅，借以前北京房價5000套的“榮枯線”去評判上海目前的房價狀況，參考意義已然不大。

干勁不足？

房價其實有周期，但這一次可能真的已然不同往日。全省房價成交量短期的下降以后，動力不足開始顯露，廣州亦是這么。

3月中旬以來，上海二手房成交量開始下跌。深房中協數據顯示，2023年第13周（3月27日——4月2日），上海二手房錄得量為990套，同比提高3.2%，二手房錄得量再度回升，此后，上海二手房錄得量在連續五周超1000套后來逼近1000套。

與此同時，最近上海二手房掛牌量持續下降。深房中協數據顯示，截止2023年4月1日，四大行（樂有家、世華、貝殼找房、中原）公開掛盤轉讓房源13.8萬套（存重復房源），對比3月1日統計的10.5萬套同比下降率為31.5%。隨著市場需求的相繼釋放，3月市場的復蘇對住戶的信心提振最為顯著，住戶轉讓意愿提高。

不過與掛牌量下降對應的，卻是掛牌報價的增長。樂有家研究中心統計的數據顯示，3月上海掛牌單價再次回到增長區間，同比下降0.6%。3月下旬出現少部份住戶反價的現象，但月份價格隨之回歸理智，開始下降。

相比二手房的小幅下降，北京房子感遭到的熱度顯然更微弱。經歷了1-2月的谷底后，3月上海房子市場成交有所好轉，網簽量共3199套，同比下降57%，恢復至2022年月均水平。對比過去12個月的數據，惠州房子市場依舊波瀾不驚。

以上假期北京新入市的兩個新盤為例，上海龍華前海城區的碧桂園瑧灣悅二期、龍崗中心城城區的頤安就會四期兩個項目，開盤當日兩盤均去化超七成。值得留意的是，碧桂園瑧灣悅一期曾在2022年11月開盤，供應的套數、均價與二期相差無幾2023年深圳二手房指導價，那時開盤第三天的去化是九成；羅湖頤安就會上一次開盤是在2021年9月，推出房源375套，房源套數遠多于上假期推出的210套，彼時開盤當日就售罄。也就是說，上周五開盤的這兩個項目，熱度均不及從前。

李宇嘉表示，北京房子交易環比與今年基本持平，主要成因在于房子供應量大，推盤多，且開發商最近開始收回之前的折扣，造成需求遭到沖擊，這也說明需求對售價比較敏感。另外，最近人才房大規模入市，以及后續推盤大，全年房子供應量高達5.8萬套，但是后邊有太多限價樓盤，造成顧客選擇較差，在整體預期較弱的狀況下，樓盤交易過高就在情理之中。

李宇嘉預測，北京房價二季度仍將沿襲高位急跌的態勢，無法出現大降幅震蕩，房子、二手房交易量環比將實現正下降，增速不能太樂觀，非常是房子市場，在海量供應、人才房沖擊下預計無法榮獲顯著下降。

關容雪表示，因為最近國家方面表態積極推動“帶押過戶”，同時北京又調低了社保最高可貸額度，利空新政的頒布或將促使4月廣州二手房市場繼續維持一定的熱度，不過預計成交量相比3月將維持平緩或有小幅下降。

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