一

“項目管理是物業管理的核心”

一位業內專家曾經對物業管理的各個部門做過一個非常形象的比喻。他說：客服部就像人的大腦，是物業管理的信息收集和發送中心；保潔綠化就像人的衣服，干凈整潔的小區就是一件干凈的衣服；保安就像人的臉，因為站在大門口，保安人員的精神面貌直接體現了物業公司的管理水平；工程就像人的心臟，是小區維持正常運轉的核心。這簡單一句話，道出了工程管理在物業管理中的核心地位。

其重要性可以體現在以下幾個方面：

它是物業客戶服務滿意度最基本的條件和核心因素。試想一下，無論一個社區其他部門工作做得有多好，如果社區經常因為設備故障而停水停電，公園道路坑坑洼洼，健身休閑設施生銹，業主們會滿意嗎？

它是小區物業升值、保值的基礎，只有做好小區的基礎工程維護，才能最大程度讓業主住得舒心、住得安心，其物業才能保值增值。

這是物業管理的基礎，沒有做好項目管理，業主肯定不滿意，會拒絕交物業管理費，嚴重的話甚至會把物業公司趕出小區。

因此，我們在項目管理過程中必須牢記，客戶滿意度是項目管理的唯一標準和最終目標，項目管理過程中的一切制度、方法、標準都要圍繞這個目標來制定。

二

《物業工程管理四大指標》

客戶滿意度

工程管理不僅要保證業主的基本生活正常進行，還要保證業主在園區內能看到的設備設施良好運行，這樣才能更好地提高業主的滿意度。

員工滿意度

俗話說，家和萬事興。在工程管理部這個大家庭中，只有員工滿意了，才能更好地完成工作。試想一下，如果員工每天都帶著情緒工作，能把工作做好嗎？這樣的話，工作效率和成果能讓業主滿意嗎？答案是顯而易見的：不能。

設備和設施可用性

設備設施運行正常，維修保養及時，完好率達98%以上。

成本控制

通過各種手段，在確保項目管理質量不下降的同時，做好成本控制，年度預算誤差不超過5%。

三

《物業工程管理的主要內容》

1. 早期干預

從項目規劃設計開始，物業公司就需要從后期物業管理的角度提出修改建議兩個維護是指什么內容，例如垃圾房的位置、地上地下車流和人流、各機電系統的防雷設計等。并隨時跟進施工進度（特別是防水、門窗、預埋管線等隱蔽工程）；

2、建筑物本身的交接和驗收。

包括從開發商接收房屋，并交付給業主兩個環節；

3、設備設施的交接驗收。

如公園內部的道路、給排水、休閑設施、標志標牌、供配電、圍墻等；

4.工程改造

包括室內整改和公共區域整改兩部分，對于一些技術含量低、投入小的整改，可以由物業公司工程部直接實施，而有些則需要相關方協調跟進，對于無法通過整改解決的問題，應采用其他工程管理方式，盡量減少該問題對物業管理和業主的影響；

5.設備設施運行管理。

供配電、給排水、發電機、消防、電梯、安保等機電系統的運行管理，簡單用六個字概括就是：檢、修、保養；

6.社區維護。

道路、建筑、防雷系統等的維護管理，主要指機電系統以外的其他一切設施，也可以簡單概括為六個字：檢、修、養護；

7.監督。

對分包商、整改方及其他施工單位的監管。這主要是指對消防、電梯分包商、原負責整改遺留問題的施工方、后期引入的整改施工單位以及電信、手機等后期進場的施工方進行監管；

8、裝修管理。

如裝修方案的審查、裝修現場的消防管理、違章建筑的管控、裝修工人、裝修材料的進出路線和行為規范管理等等。

9、員工管理。

工程人員管理、培訓與考核；月度培訓、半年、年度考核等；

10.付費服務。

主要針對業主的室內維護。

11、系統管理。

各項管理制度的建立、實施；

12.質量記錄。

包括設備設施維修保養記錄、工具使用記錄等。

四

《物業工程管理的幾種方法》

1、預算管理。具體來說，每年每月都要編制項目費用預算。嚴格控制管理費用。預算外支出要有充分的理由英語作文網，全年實際管理費用與預算的差額要控制在一定范圍內。差額不能太大，比如5%左右。

2、計劃管理。制定詳細、有效、可執行的工作計劃，并嚴格執行。計劃管理可以減少工作中的疏漏，降低管理風險。

3、標準化管理。建立各項工作標準，要求員工嚴格按照標準工作流程，實現標準化的結果，最大程度減少因員工能力差異而導致的結果不受控制。

4、節能降耗。節能降耗要落實到工作中的每一個細節，不斷推行。

5、人性化管理。讓員工共享公司發展的成果，讓員工有賓至如歸的感覺。認真對待每一位員工的每一個要求，努力公平對待每一位員工。

6、承包責任制。可根據實際情況，將工作分成幾個部分，每個員工承包其中一部分或幾部分。讓員工對自己的工作內容非常清楚兩個維護是指什么內容，可以減少不勞而獲的現象。（這要求員工有很強的個人能力和團隊精神）

7、模塊化管理。根據項目的實際情況，可以將工作分成幾個模塊，每個模塊都有專人負責，并由一人或多人組成責任組，便于監督和檢查工作。（這就要求每個模塊至少有一名技術實力強的員工）

五

《物業工程管理要點》

關鍵點

1、員工培訓。應制定年度培訓計劃并嚴格執行。培訓內容應包括員工服務意識及禮儀、安全意識及風險管理、專業技能三個方面。培訓可以內部進行，也可以外部進行。例如，請客服經理進行禮儀、服務意識方面的培訓，請專業廠商進行專業技術培訓。

2、完善和執行各項管理制度。根據公司現有的管理制度和操作規程（作業指導書），結合工程實際情況加以完善，并在工作中嚴格執行。如上門維修規程、質量記錄規范等。只有這樣，才能減少員工在操作過程中犯錯的風險，降低各類安全事故發生的概率。

3、與其他部門保持良好的關系，如客戶服務部、秩序維護部、消防電梯分包商等。

4、培養員工的團隊精神。