注：新版2029上海商業地圖由神州商業數據與商城之星聯合推出，如有需求，歡迎通過微信聯系我們。

由商城之星、中華商業數據、戀尚網上海商業專欄聯合出品

從最新的上海2029商業地圖上我們可以看到，上海目前運營的軌道交通站點有508個，包含“TOD元素”的商業項目總數接近200個（已考慮規劃和在建的新線路和新商場）。從軌道交通線路數量、TOD項目數量，到軌道交通站點形態、TOD商業形式，上海都是當之無愧的集大成者。說上海是中國發展TOD商業的標桿窗口，沒有人會反對。

與此同時，數量上的大幅“膨脹”，也導致TOD商業價值的降低。哪些TOD項目最有價值，成為了Mall Star的研究課題。在本文中，Mall Star將從數據角度，對上海TOD項目的公共性、創意性、特殊性、便利性、包容性等進行分析。由于文章比較長，因此分為兩部分，本期將從不同類型TOD項目的價值角度，對比上海20種TOD，看看哪種類型價值最大，最具代表性（詳細表格分析見文末）；下一期將以項目角度，聊聊上海最多樣化的TOD項目，以及要素最多、最具價值潛力的TOD商業明星榜單。敬請期待。

2021年12月30日，上海成為國內首個地鐵里程突破800公里的城市，豐富的軌道交通資源和商業環境，讓上海成為國內TOD商業最豐富、最發達的城市，并誕生了諸多獨具特色的案例，如實現雙線不相交換乘的陸家嘴L+MALL、覆蓋打浦橋地鐵站所有出口的日月光中心、小而美的車站式商場代表LaLa等。

同時我們也觀察到站內商業發展越來越多元化，除了傳統的便利店、面包店，咖啡店、快餐店甚至小型零售店也開始進駐地鐵站，讓基本需求不用出站就能得到滿足。目前國內不少新一線、二線城市都在快速發展軌道交通、TOD項目建設，本文也能為全國各地來上海考察的商家同行提供參考。

新一輪《上海交通發展白皮書》提出，進一步提高站點覆蓋率，主城區600米范圍內軌道交通站點覆蓋率超過40%。加強軌道交通用地綜合開發，將交通與商業、生活、文化等設施深度融合，讓市民“快出行”的同時，也能享受“慢生活”。

目前上海內環以內地鐵站，特別是核心市政商圈，幾乎每個地鐵站都有或大或小、或近或遠、或好或壞的TOD業務，部分商圈的大型車站甚至有多個TOD業務。內環以外，目前平均每3個車站就有1個TOD業務，未來可能平均每3個車站就有2個TOD業務。

雖然并不是所有的軌道交通業務都能被稱為嚴格意義上的TOD，但這并不妨礙我們研究哪些類型的連接最有價值。

上海現有的市級商圈全部設有地鐵站，銷售額排名前20位的商場中80%以上（不含三大品牌奧特萊斯）也都連通地鐵站（主打奢華的上海恒隆廣場是個例外）。

最有價值的TOD商業，除了考慮軌道交通客流，很大程度上也依賴于TOD商業本身的出入便利性（港資、外資商場一般都會在商場上午10點開門前，額外花費人力物力打開商場的人流，利用商業的公益性質，方便寫字樓顧客、社區居民的通行）。

1-被軌道擋住無法通行的大型高空平臺Super TOD的縫合彌補

天惠、META CITY西站TOD...

從這個角度看，最有價值的TOD是能夠把被軌道分割、交通不便的南北或東西地塊縫合起來的TOD（比如東京新宿都會商務區、香港沙田站新城市廣場區域商務區）。但上海站和上海虹橋站都沒有取得突破。上海首個站城一體化項目將是天匯，它將建在莘莊站上方的超大平臺上（類似沙田新城市廣場）。

未來，上海南部的浦東東站樞紐、上海北部的松江南站樞紐、上海西站上蓋的META CITY TOD綜合體，以及明年即將開業的上海南站徐匯萬科廣場（徐匯萬科中心三期商業部分）也值得期待。

△圖片：新鴻基地產旗下的The

備受矚目的莘莊地鐵站頂樓綜合開發項目天匯，以全新大平臺串聯莘莊原本被軌道分割的南北城市界面，并在大平臺中央開發商業中心，打造一站式新型城市交通樞紐，囊括從區域交通到城際鐵路等多種交通工具。底層為交通樞紐，中層為綜合換乘空間，上層為涵蓋住宅、辦公、藝術住宅、酒店、購物中心、文體中心六大功能空間的綜合物業開發，打造與交通樞紐緊密相連的70萬方“空中之城”。天匯的多元性、公共性，與同樣隸屬于新鴻基的香港沙田新城市廣場如出一轍。

2-商場步行連接兩座地鐵站，提供超級TOD體驗和不同的換乘體驗

陸家嘴中心L+MALL、百聯博覽、一期1-3、金橋……逛商場時可換乘地鐵

如果說軌道交通商業有基本客流保障，那么連接兩座軌道交通站點的超級TOD則是雙重保障（當然如何將軌道交通客流轉化為消費力又是另外一個話題），其中包括陸家嘴中心L+MALL（2號線東昌路站換乘9號線商城路站）、百聯博覽源（耀華路站+中華藝術宮站），一期1-3期預計未來將連接諸光路站（17/13號線延伸段）和徐涇東站（2號線）；在建的金橋K11未來將連接地鐵9/12號線換乘站金海路站和14號線桂橋路站，實現商場三軌換乘（12、14號線均為終點站）。

△圖片：金橋金海路K11 TOD綜合體效果圖

3-立體多層次TOD，多層次換乘，實現多層次商業設計

已運營：凱德虹口商業中心、長寧龍之夢

在建：森蘭印象城、聚峰中心（華智門）、天匯、龍陽路站綜合體

上海有很多商場從地下層有地鐵直達，但空中有軌道交通的商場相對較少，包括11號線陳翔公路站南翔印象城MEGA、安亭站嘉亭匯、嘉定新城站中信泰富廣場、嘉定北站嘉定日月光；3號線寶楊寶龍廣場、虹橋路站新淮海坊、6號線文峰廣場、洲海路站陽光世界等。

【TIPS】上海地面TOD很少，比如莘莊站的天匯、松江有軌電車站就在松江開元地中海的入口處。

因此，擁有多條地下及空中換乘通道的TOD項目寥寥無幾，目前運營的僅有凱德虹口商業中心（虹口足球場站）、長寧龍之夢（中山公園站）、環球港（目前僅與金沙江路站地下連通）；以及在建的森蘭印象城（洞井路站）、與嘉里中心合作的巨峰中心（巨峰路站）、天匯（莘莊站）、龍陽路站綜合體等。

△圖片：森蘭印象城效果圖，來源：印力集團

4-TOD 地下多邊換乘，乘客來自四面八方

目前已開業：港匯恒隆廣場、上海K11、環貿IAPM、徐匯綠地五彩城、世紀匯廣場、長寧龍之夢城生活中心、凱德虹口商業中心……

正在建設中：天匯、森蘭印象城……

部分項目雖然沒有空中換乘，但商場不同方向的閘口分別接駁不同的軌道交通線路（軌道交通客廳），不同線路經過不同的道路邊緣，不僅增加了軌道交通客流來源，還能讓商場不同版塊吸引自然客流，均衡發展，減少客流死角。例如：港匯恒隆廣場（9/11號線徐家匯站）、上海K11（1/14號線黃陂南路站）、環貿IAPM（10/12號線陜西南路站）、徐匯綠地繽紛城（7/12號線龍華中路站）。

港匯恒隆廣場的前門和后門分別連接1號線和9號線，住在不同地鐵線路上的朋友通常會在商場的B1層相聚。此時商場既是地理連接點，也是情感連接點，長此以往，消費者與項目的情感聯系也會逐漸加深。

△圖片：上海K11，源自上海K11

上海目前共有軌道交通站點508座，換乘站點83座（其中三條線路以上的換乘樞紐僅18座，含四條線路換乘樞紐3座），均為全國之最。上海擁有軌道交通連接數量最多（擁有三條及以上軌道交通通道的商場）的商場有世紀廣場、百聯世紀（國內少有的四線換乘TOD商場）、環貿IAPM、長寧龍之夢城生活中心、凱德虹口商業中心、港匯恒隆廣場、前灘太古里；未來莘莊天匯、張園也將擁有三條以上軌道交通通道。

不僅上海如此，北京、深圳等地也存在雙線換乘較多、三線以上換乘極少的情況，典型如北京西直門站有3條換乘線路，凱德MALL西直門站（2/4/13號線）和東直門站（2/13號線+首都機場線）以及在建的新達益田假日廣場；深圳崗廈北站有4條換乘線路（2/10/11/14號線）以及One大悅城等少數車站。

成都春熙路、廣州天河、南京新街口、杭州武林廣場、西安鐘樓等全國知名的城市級商圈，目前均已為雙線換乘站，三條線路以上換乘樞紐的TOD模式十分稀缺。

5- 罕見的擁有多個地下層的公共交通導向發展 (TOD)

改造前的新天地時尚二期、森蘭印象城……

上海有B1、B2層地下商業區的商場不少，但能做到兩層都連通地鐵站的商場屈指可數（地鐵站廳位于商場B1、B2層之間，而非一般的平行層高，地鐵站廳設置一組扶梯直達商場B1、B2層），改造前新天地時尚二期（每半層都連通地鐵站）、在建的森蘭印象城等少數項目也僅有少數。

△圖：森蘭印象城軌道交通及公共交通客流示意圖，僅供參考

森蘭印象城項目地下B1、B2層可與在建的21號線對接，此外，還可實現地面（L1層）+空中（L2層-6號線）立體換乘，呈現出上海乃至全國罕見的四大首層（目前上海僅有凱德虹口商業中心、長寧龍之夢等極少數項目能做到這一點）。這將為項目帶來充足的可達性，將人流引導到更多的空間點，增加商業空間的流量，更好地發揮每個樓層、每個空間的商業價值和服務價值；同時也能將項目與整個城市區域無縫銜接，增加人流量，創造隨機商業機會。

6-點對點直達，最省力的TOD站內購物中心

港匯恒隆廣場、凱德置地、凱德星光廣場...

如今地鐵站上方建有商場已是司空見慣，地鐵出口連通項目也比比皆是。但像港匯恒隆廣場（9號線徐家匯站通道，只出不進）、凱德置地（13號線馬當路站5號出口）、凱德置地（漢中路站6號出口）這樣點對點直通車站與商場的工程還十分少見。

港匯恒隆廣場位于徐家匯站上蓋，是上海最早投入運營的地鐵站之一。目前，徐家匯站整合了1/9/11號線三條線路。未來規劃的新線路中，23/25號線將從徐家匯站開始。未來東京18商城，徐家匯站有望成為上海首個擁有5座換乘站的樞紐站。

港匯恒隆廣場此次升級也加強了與地鐵的聯通。繼四年前9號線港匯恒隆廣場北塔開設專屬入口（因無安保設施和人員，單向進出不設出口）后，此前與商場地下“隔絕”的地鐵9、11號線如今也無縫對接港匯恒隆廣場，可從地鐵出口直達商場地下一層。近日，專用入口閘機位置已移至就近位置，地鐵乘客雖然不能直接進入商場，但可以雙向自由進出。

△圖片：港匯恒隆廣場，來源于網絡

凱德旗下的陸一凱德晶萃廣場和凱德興茂也完美利用了地鐵。凱德興茂為漢中路站地鐵上蓋項目，為1/12/13號線三線換乘站。項目共設4個室內出入口直通，B2層2個，B1層1個，1層1個。陸一凱德晶萃廣場不僅有9/13號線雙線換乘的馬當路站，而且13號線的大門直接建在商場內部（沒有安保設施和人員，只能單向進入）。

但現實情況是，一方面，由于進出地鐵站需要經過安檢，閘機只能變成“單行道”，即只能出站不能進站（但理論上可以進出），這必然會影響客流活力東京18商城，甚至產生一些副作用；另一方面，考慮到消費者的可達性訴求，這種直達商場的出口一般不會設置在車站自然客流最大的位置，因此相對而言，無縫銜接的話題性高于其實際意義。這也是為什么我們看到一些商場和地鐵站回歸到改造的常態做法英語作文網，即把閘機檢票閘機推離商場，把地鐵站的自然通道留給客人自行選擇路線。

7-TOD，全地下城，連接廣泛，商業氛圍蔓延地下

hubo by THE HUB、興業太古匯地鐵走廊、 、靜安寺漫畫……

上海四大最著名的地下通道的第一代構成了地鐵商場，包括1993年8月建成的600米長的徐家匯地鐵商場（2008年改建為地下人行通道）；1995年的人民廣場站香港名店街及與之相連的地美購物中心（近年曾進行改造，以吸引Z世代的娛樂方式，可惜只連接了上海博物館和日漸沒落的武勝路公交樞紐）、靜安寺逸美時尚廣場（目前正在改造，迎來了蘋果全球旗艦店）、中山公園米蘭時尚廣場（現曼軒島）。徐家匯地鐵商場退市后，人民廣場站華盛街成為四大之一。

目前，上海新一代地下通廊TOD購物中心主要有四大代表，分別是虹橋天地HUB by THE HUB、興業太古匯地鐵通廊、五角場太平洋森林生活、靜安寺漫軒。

在新開業的地下城中，最受矚目的當屬hubo by THE HUB，該項目毗鄰虹橋高鐵站及周邊十余個商業及辦公綜合體。值得注意的是，該項目由瑞安新世界集團旗下虹橋天地運營管理，以“靈感無界”“空間無界”“圓無界”等概念，打造“上海潮流第一站”。專業奢侈品二手交易平臺“知二”、左右藝術超市華東首店已開業，創意零售品牌UNPOP STORE也將在近期開業。預計hubo by THE HUB將于今年上半年全面開業。

△圖片：hubo by THE HUB實景，來自上海虹橋

Hubo by THE HUB延伸了商場的邊界，創造了多元化的融合空間。虹橋天地THE HUB與Hubo by THE HUB兩大強勢強強聯手，未來我們將看到東京站八重洲一番街、大阪車站城梅田等日本火車站的繁華地下商業街將如何在虹橋站上演。

△圖：hubo by THE HUB 平面圖

位于五角場商圈的太平洋森林生活世界是上海客流量最大的地鐵商業街之一，全長近500米，體量約2.1萬平米。項目是直通上海地鐵十號線江灣體育場站的大型地鐵商業街，貫穿五角場核心區及江灣體育場、創意世界、大學路，串聯五角場區域現有各大商業綜合體的地下空間。太平洋森林生活世界也是今年CSVB輕資產管理先鋒獎銅獎獲得者。

△圖片：太平洋森林生活世界，來自太平洋森林生活世界

8-地鐵站內的大型商業街可能很方便，但也是最罕見的模式

上海南站地鐵美食街...

與其他地鐵走廊商場設在門區外不同，匯聚了肯德基等近20個知名餐飲品牌的上海南站地鐵美食街，是上海唯一一家設在門區內的TOD商場（即便是世紀大道、徐家匯等超級樞紐，門區內的商戶也不超過10家）。上海南站不僅是3條線路的換乘站（1/3/15號線），還與火車站相連，大量的換乘旅客對餐飲的需求巨大，不出站就能享受到熱騰騰的餐食，這背后是大量的換乘需求，這是其他地上TOD項目所羨慕不來的。

上海南站地鐵商場與下文要分析的LaLa并不完全相同。雖然LaLa也不同于傳統屋頂項目，作為地鐵建筑的一部分，與交通樞紐聯系更加緊密，但商業仍在地鐵閘門外，需要刷卡才能進入。不過，LaLa的建設模式可以作為未來超級樞紐站內商業升級的一個方向。除了站內商業，上海南站還有匯金奧特萊斯南北商場以及正在建設中的徐匯萬科中心三期商業部分——徐匯萬科廣場，值得關注。

9-TOD 不是換乘站，但有自己的換乘功能

中信泰富萬達廣場...

有些地鐵站并非換乘站，但同時具備換乘功能，是軌道交通分叉站，如11號線嘉定新城站的中信泰富萬達廣場（分叉至嘉定北站和昆山花橋站）；其他同樣具備分叉站功能的軌道交通車站還有5號線東川路站、10號線龍溪路站（但均無TOD地塊）。

10-包攬軌道交通車站/軌道交通經過項目所有出入口的吃錢猛獸

上海日月光中心、博華廣場、龍華匯、上海鑫泰中心、龍鳳項目……

很多項目為了有地鐵出入口，花費了大量的人力物力，還有商場斥巨資修建數百米長的地下連廊連接地鐵站。這個覆蓋所有軌道交通站出入口的吃錢野獸，可謂是含著富二代的富二代。上海日月光中心覆蓋9號線打浦橋站所有出口；在建的龍華匯龍華站，除一個通道外，其余通道均在項目范圍內；上海新泰中心直通地鐵15號線梅嶺北路站，梅嶺北路站規劃有6個出入口，目前已開通的3個出口全部通往上海新泰中心（2個出口直通項目B2層，1個出口位于整體地塊內，可直達商業部分）；龍鳳項目覆蓋13號線淮海中路站；13號線自然博物館站穿過博華廣場項目。

△圖片：上海龍華匯效果圖

11-作為地鐵建筑一部分的車站式購物中心的TOD

蓮花路站LaLa...

2021年底開業的LaLa是三井不動產在海外的首家車站式商場，項目所在的蓮花路站雖然僅有一條地鐵線路經過，但卻有公交樞紐站支撐（20多條公交經過，也是多條線路的始發站）。LaLa并非傳統意義上的地鐵覆蓋項目，但作為蓮花路地鐵站樓宇的一部分，也可以說是地鐵站商業的升級版，作為集“車站、商業、辦公”為一體的綜合設施，帶來了全新的生活、工作方式。

△圖片：LaLa上海蓮花路店

12-軌道交通停車場再利用帶來不同的經濟價值

上海萬象城、保利申通TOD項目、上海凌霄萬科廣場、金橋K11、嘉定日月光2期等有望建設

對于開發商來說，對原本毫無價值的軌道交通車輛停車場進行合理的再開發利用，還能帶來意想不到的經濟價值。

△圖：上海凌空萬科廣場

13-軌道交通TOD+火車站

目前代表項目主要有虹橋天地（虹橋火車站）、在建的匯金奧特萊斯及徐匯萬科廣場*（上海南站）、在建的天匯*（莘莊站）等。在火車站TOD方面，國內還沒有像日本（如東京新宿、大阪梅田、京都）那樣將車站城市與車站城市充分融合的案例，重慶龍湖金沙天街已經進行了首次嘗試，希望在上海東站、松江站、上海西站、寶山站等建設中看到更多進展。

△圖片：徐匯萬科中心效果圖，來自項目官方微信發布

14-軌道交通TOD+機場

代表性項目有虹橋機場奧蘇未來城、浦東機場在建卓越T3綜合體等。上海浦東國際機場T3綜合體項目擬打造成集商旅、住宿、購物、娛樂、會展、辦公等為一體的大型商業綜合體標桿項目，實現上海浦東國際機場商業3.0版升級。國際上，軌道交通TOD+機場的典型案例有新加坡樟宜機場的凱德置地·星耀樟宜、香港在建的11 SKIES（11天）。

△圖：T3綜合體項目設計效果圖，來源：卓越集團

15-軌道交通TOD+公交樞紐

主要代表項目有：凱德虹口商業中心（虹口足球場站）、長寧龍之夢（中山公園站）、菁品（靜安寺站）、龍湖奉賢樂園（奉賢新城站）；以及在建的莘莊天匯（莘莊站）、森蘭印象城（洞井路站）、與嘉里中心合作的巨峰中心（巨峰路站）、ITC徐家匯中心（徐家匯站）、即將落成的莊勝SOGO大型客運中心（松江大學城站）等。

上海第一個TOD商業+公共樞紐是長寧龍之夢，第二個則是凱德虹口商業中心。千年以來，軌道交通TOD+公共樞紐一直是香港新一代大中型TOD項目的標配，充分體現了TOD項目的交通樞紐特征和公共性。如今，它已逐漸成為越來越多上海TOD項目的標配，包括去年開業的龍湖奉賢樂園。

△圖片：凱德虹口商業中心，來源：搜鋪網

16-TOD商業+機場城市航站樓

南京西路城市航站樓商業改造正在進行中，其他城市案例還有在建的香港ifc及越洋廣場、北京東直門新達益田假日廣場等。

△圖：南京西路城市航站樓效果圖

17-軌道交通TOD+【P+R公共停車場】

主要代表項目有在建的2萬平米P+R的蟠龍路站星聯藍云中心、奉浦大道站公交樞紐及富力萬達廣場等。由于政策傾斜，P+R公共停車場在價格上更有優勢，尤其是在上海停車費普遍偏高的前提下，擁有P+R公共停車場的商業項目優勢明顯。

△圖片：星聯藍云中心效果圖

18-軌道交通TOD+商業街區走廊

主要代表是，， Park，， Mall， Ring等。在，，， Ring和 的Sky and the and Qiant the Quind and Bund and Bund Hund Bund and bund.走廊，商業區的各個項目可以在空中連接，并且鐵路運輸可以在地下連接，從而大大改善了商業區的協調開發。

△照片：商業區走廊的渲染，來自令人眼花的

19軌過境tod +自行提供的免費公交線連接

例如佛羅倫薩鎮（遠東大街站）等。

在鐵路運輸廠的起步站20-TOD，吸引更多轉移乘客

Kerry City，中央世界購物中心，Cimc Meil??an City，印象城， ， Wanda Plaza， Ase 2將建造

TOD商業建筑位于大都會的起步站，例如皇家克里市（惠穆站，第7行），中山世界購物中心（ ，1/5行），Cimc Meil??an City（ Lake ，7 Line） Qiao Wanda Plaza（ Road ，第13行），JIAD ASE ASE第2階段*將建造（JIAD NORTH STATE，第11行），長期為狂熱天堂（ New Town ，5行）， （Gucun ）導管或目的地乘客。 同時，地鐵起點周圍的區域通常是大型商業區或住宅區，這也是乘客流量和消費能力的保證。

△照片：的長達狂熱天堂步行