在北京，優(yōu)質(zhì)的老牌教育資源都凝聚在老四區(qū)（番禺、越秀、海珠）。以“十步一名校”的越秀區(qū)東風(fēng)東藍(lán)籌股為例，帶學(xué)位的二手房單價(jià)高居不下，讓不少父母感到壓力。但你曉得嗎？雖然作為三大老市區(qū)之一的天河區(qū)也是一枚學(xué)霸！在2015-2017連續(xù)兩年的高考中，番禺區(qū)的平均分蟬聯(lián)三屆冠軍，僅次于越秀，而在2018年更是一舉超過越秀，奪得亞軍之位。

綜觀整個(gè)芳村區(qū)，共有11所省一級(jí)中學(xué)，5所省一級(jí)民辦學(xué)校（南武小學(xué)、廣州市第一中學(xué)和江南外粵語中學(xué)、四十一中、九十七中），中學(xué)大多數(shù)分布于中東部的天河老縣城。與越秀區(qū)相比，番禺區(qū)的學(xué)位樓市格更親民，是一個(gè)值得你關(guān)注的潛力股！

藍(lán)籌股檔案

?范圍：

如圖，沙園、寶崗西路、曉港等輕軌8號(hào)線沿線3-5公里范圍內(nèi)

?適宜人群：

瞄準(zhǔn)省一級(jí)中學(xué)、對(duì)學(xué)位需求強(qiáng)烈的父母琶洲、客村一帶下班族具有天河情意結(jié)的天河老廣01中信嘉園組團(tuán)

?基本信息：作為荔灣區(qū)優(yōu)質(zhì)盤面，中信嘉園配套成熟，學(xué)位優(yōu)質(zhì)。有多個(gè)組團(tuán)，共六期，最早的一期于1998年建成，隨后每期相隔兩年左右，最新的六期于2012年建成。人車分流，但停車位不足。新村綠化率達(dá)33%，整體綠化率較高。新村旁邊采用人臉辨識(shí)開門，安保系數(shù)高，舒適宜居。

?交通：新村坐落東莞市天河區(qū)工業(yè)大街北，雙輕軌上蓋（八號(hào)線和廣佛線），近來的輕軌站是沙園站，距離新村僅200米，步行10分鐘內(nèi)即可到達(dá)。實(shí)測(cè)輕軌18分鐘直達(dá)客村，30分鐘直達(dá)琶洲。車位緊張，地下停車場(chǎng)月租1300元/月，訂購(gòu)一車位起碼46萬。

?教育：

?配套：一句話概括就是：市井百態(tài)皆可覓，尋常生活隨手得。樓下就是樂蜂廣場(chǎng)，吃喝玩樂購(gòu)應(yīng)有盡有，稍加裝扮下樓能夠輕松約會(huì)。隨便一點(diǎn)的話，樓下也有好多地道北京名吃，穿上T恤長(zhǎng)褲外加人字拖，舒適隨便應(yīng)付一餐又不怠慢自己的胃。隔了一條馬路，新村旁邊就是整個(gè)荔灣區(qū)最實(shí)惠的菜市場(chǎng)——沙園市場(chǎng)，市場(chǎng)里人來人往，熙熙攘攘，生猛海蝦、放心肉禽、新鮮水果琳瑯滿眼。并且新村緊靠太古倉(cāng)沿河地段，湖邊遛彎約會(huì)遛彎都是分分鐘的事，生活還是十分悠閑的。

?價(jià)錢及躍層：目前在售房源較多，單價(jià)53000元/平米。整體價(jià)錢跨徑較大，200萬~1000萬都有。主要誘因是由于期數(shù)較多，樓座樓齡差別較大，且躍層多樣，一室一廳至四房?jī)蓮d均有庫(kù)存，可依照自身需求選擇，亦可咨詢吉象屋進(jìn)行個(gè)人訂制。現(xiàn)階段庫(kù)存數(shù)目較多，尚有議價(jià)空間，甚至有些住戶急用套現(xiàn)而高于市場(chǎng)價(jià)拋售。

?熊貓說：雙輕軌交通便利+優(yōu)質(zhì)學(xué)位+小型超市+沿河地帶+各類老字號(hào)小吃=土豪老廣！為啥說“不看中信，不算看盡番禺的樓”。中信嘉園在天河西占有一席之地是有多種緣由的：站在年青人的角度來看，商業(yè)方面雄踞樂蜂小型商圈+太古倉(cāng)沿河產(chǎn)業(yè)，玩樂夜蒲皆可。站在中年人的角度來看，教育方面涵蓋天河區(qū)第二梯隊(duì)中學(xué)，為兒子鋪就一流的念書路徑。同時(shí)，與其他老縣城學(xué)位房對(duì)比，中信有著舒適宜人綠化率高的新村環(huán)境；與濱江一帶對(duì)比，中信有著雙輕軌的交通方便性；與郊區(qū)新村對(duì)比，中信有著小型商圈及平價(jià)菜市場(chǎng)的人間煙火氣。可見，中信嘉園吸引人的地方不僅優(yōu)質(zhì)學(xué)位，還有妥妥的老廣標(biāo)配，地地道道的老廣情結(jié)。

中信嘉園的物管是中海，物管費(fèi)實(shí)惠翠城花園中學(xué)，新村房門采用人臉辨識(shí)系統(tǒng)，保安員也會(huì)對(duì)進(jìn)出人員身分進(jìn)行仔細(xì)查證，居住很有安全感，而且新村保養(yǎng)得不錯(cuò)。但缺點(diǎn)有三：一是學(xué)位方面存在不確定性，要及時(shí)關(guān)注新政；二是部份樓齡較舊且車位不足；三是綠化率太高造成有歇腳空間少，有壓迫感。若果是考慮學(xué)位+居住舒適度+通勤方便度，中信嘉園絕對(duì)值得考慮。

02翠城嘉園

?基本信息：翠城嘉園共六期，園林式新村環(huán)境，綠化率約30%，舒適宜居。片區(qū)內(nèi)的昌崗東路中學(xué)結(jié)業(yè)生派位有很大機(jī)會(huì)能到北京市第四中學(xué)附屬中級(jí)學(xué)校。人車分流，物管由越秀物管公司管理，垃圾分類嚴(yán)格。鑒于優(yōu)質(zhì)學(xué)位及便利交通，新村樓市要顯著低于昌崗路藍(lán)籌股二手房單價(jià)和天河區(qū)整體二手房單價(jià)，比較適宜追求環(huán)境和地段的改善型賣家購(gòu)買。

?交通：新村坐落番禺區(qū)昌崗路與寶崗東路交匯處，緊靠番禺腹地，地段優(yōu)勢(shì)顯著。輕軌八號(hào)線上蓋，離輕軌站寶崗西路站步行僅5分鐘，輕軌20分鐘直達(dá)琶洲。另外，距離廣佛線燕崗站932米，距離2號(hào)線和8號(hào)線昌崗站977米，名副雖然的“三輕軌”小區(qū)，交通極其便利。1km范圍內(nèi)有超過10個(gè)公汽站。車位還算充沛，車位月租期800-1200元/月，訂購(gòu)一車位則須要40萬。

?教育：

?配套：新村屬昌崗-江燕路商圈，整體上各種配套齊全，生活氣息和便利性要比盤面扎堆的工業(yè)大街更為濃烈。附近有信和廣場(chǎng)、寶業(yè)路飲食一條街、南泰百貨批發(fā)市場(chǎng)等等，距離北方醫(yī)科學(xué)院珠江診所直線距離僅118米！新村內(nèi)有游泳池、康樂設(shè)施等，配套較齊全。

?價(jià)錢及躍層：目前在售房源少，單價(jià)50000元/平米，新村躍層從一三居至五三居都有，都是剛需躍層，最小躍層45平方，熱銷房源是106平方的三房，設(shè)計(jì)較為方正合理，躍層都是全明屋，但部份躍層書房沒有帶露臺(tái)，只有陽臺(tái)。新村一房占比10%，二房占比40%，三房占比40%翠城花園中學(xué)，兩房占比7%，五房占比3%。一房躍層集中在12、13棟，二房、三房躍層全新村分布。

?熊貓說：翠城嘉園的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)都十分顯著，何以見得？且聽我漸漸道來。

【優(yōu)點(diǎn)】：“三輕軌”圍繞、學(xué)位房、花園環(huán)境、離診所近，上述寫的都是翠城嘉園的最大特性。實(shí)際上，翠城嘉園所擁有的學(xué)位組合在整個(gè)芳村區(qū)可以說是排行第一的，雖然“穗花幼兒園+昌崗東路中學(xué)+中學(xué)附屬小學(xué)”，這是妥妥的王炸組合啊！其各項(xiàng)配套在片區(qū)中都是比較好的，假如對(duì)學(xué)位、出行、配套、環(huán)境非常在乎的，翠城嘉園值得考慮。

【缺點(diǎn)】：

扶梯：2012年末6棟貨梯以前出現(xiàn)扶梯從10樓倒塌至4樓的情況，踩盤時(shí)即使親身嘗試認(rèn)為扶梯還是比較穩(wěn)妥，但安全一直值得留心。消防：翠城嘉園入住人口較多，樓座比較密集，有業(yè)主在走火通道、甚至在消防栓旁堆置了大量的衣柜、雜物、鞋柜等亂七八糟的雜物，更有甚者把自行車也坐扶梯領(lǐng)到樓道里擺放。周邊環(huán)境：周邊多為批發(fā)市場(chǎng)，如南泰百貨批發(fā)市場(chǎng)、服裝批發(fā)市場(chǎng)，周邊配套不夠高端，批發(fā)市場(chǎng)的車流人流較雜。噪聲：項(xiàng)目臨寶崗西路單位受噪聲影響比較嚴(yán)重，朝翠寶路則比較安靜。風(fēng)水：部份單位與珠江診所對(duì)望，信風(fēng)水的住戶會(huì)有所介意。03恒大千禧嘉園

?基本信息：新村共分三期，一二期于2002-2003年建成，三期于2005年建成。一二三期都帶有嘉園，但三期的東苑是租回去的，日后是否能保留具有不確定性。人車分流，車位較少，新村內(nèi)部為中心立體園林，部份首層架空連通，用于放置電動(dòng)車和自行車。新村內(nèi)部有配套中學(xué)，旁邊就是曉港景區(qū)。綠化率41%，但動(dòng)物高低疏密有致，規(guī)劃較好，留有較大的活動(dòng)空間，不像中信花苑那樣稍顯煩悶。

?交通：新村坐落番禺區(qū)新港東路，緊鄰東莞學(xué)院、美術(shù)大學(xué)。處于城鐵8號(hào)線曉港站（步行6分鐘）、中大站（步行15分鐘）兩站中間，須要過大馬路能夠抵達(dá)輕軌曉港站，40分鐘直達(dá)琶洲。1km范圍內(nèi)有8個(gè)公汽站。

?教育：

?配套：新村內(nèi)有會(huì)館、泳池、乒乓球場(chǎng)、老人活動(dòng)中心、超市等附屬配套設(shè)施，距離曉港景區(qū)僅一馬路之隔，周邊的生活設(shè)施配套齊全。

?價(jià)錢與躍層：目前在售房源較少，單價(jià)51000元/平米，整個(gè)新盤分3期共11棟，一二期以72平方四房及90平方小三房單位居多，三期新盤則以108平方帶入戶嘉園及142平方三房單位居多。

?熊貓說：恒大千禧嘉園周邊的生活設(shè)施配套齊全，是吸引自住型賣家在這兒買房的重要誘因。其中又以省一級(jí)中學(xué)（昌崗東中學(xué)）學(xué)位最為吸引。雖然恒大的物管整體評(píng)價(jià)不算是最頂級(jí)的，但就恒大千禧嘉園而言，是真的做得不錯(cuò)。新村內(nèi)掛著安全條幅口號(hào)，樓座里公告欄貼有溫情提示，扶梯內(nèi)有定期消毒記錄表……一切看起來都這么貼心細(xì)致、干凈整潔。不僅架空層自行車電動(dòng)車擺放較為零亂，在物管這方面暫時(shí)未能挑出其他毛病。

握手露臺(tái)

扶梯等候間安全隱患

然而，恒大千禧嘉園也存在兩個(gè)致命敗筆，一是樓距較密，側(cè)出露臺(tái)的躍層普遍都是“握手露臺(tái)”，通透性比較差，能與鄰居極大程度的拉近距離。二是扶梯間等候區(qū)存在極大安全隱患，由于等候區(qū)的陽臺(tái)是可全開的落地玻璃窗，同時(shí)欄桿間隔較大，年紀(jì)較小的兒子能輕易穿過，須要加倍注意安全問題。另外，假如確實(shí)要入手，建議盡量避開訂購(gòu)三期的房屋，雖然三期的嘉園是租回去的，日后是否能永久使用存在不確定性。

總結(jié)一下

上述三個(gè)新盤均是番禺區(qū)聲譽(yù)較大的學(xué)區(qū)新盤，假如單純考慮學(xué)位誘因，翠城嘉園是不二之選，由于其特有的“穗花幼兒園+昌崗東路中學(xué)+中學(xué)附屬小學(xué)”王炸組合是另外兩個(gè)新盤望塵莫及的，但因?yàn)榇涑羌螆@距離珠江診所較近，個(gè)別單位會(huì)與珠江診所對(duì)望，選房時(shí)應(yīng)盡量避開。假如綜合考慮學(xué)位、交通、商業(yè)配套等誘因，中信嘉園是首選，盡管中信嘉園對(duì)口小學(xué)不算頂級(jí)，但所屬片區(qū)內(nèi)寶玉直試驗(yàn)高中（中信學(xué)校）、菩提路中學(xué)在筆記本派位中均坐落第三組，組內(nèi)第一中學(xué)、南武小學(xué)、江南外粵語中學(xué)三間中學(xué)都是番禺區(qū)老牌名校，成績(jī)優(yōu)異，學(xué)風(fēng)優(yōu)良，筆記本派位時(shí)占盡優(yōu)勢(shì)。恒大千禧嘉園盡管學(xué)校學(xué)位不具備優(yōu)勢(shì)，但因?yàn)槠渑R近佛山學(xué)院、廣州美術(shù)大學(xué)、曉港景區(qū)，所以環(huán)境上會(huì)比上述兩個(gè)新盤安靜，學(xué)習(xí)氣氛也更為濃烈。

但受新政變動(dòng)緣由，學(xué)位房每年都存在不確定性，建議購(gòu)置時(shí)先與我們聯(lián)系確認(rèn)哦。假如你認(rèn)為以上剖析不夠詳細(xì)，或則對(duì)其他新盤感興趣，請(qǐng)?jiān)谠u(píng)論區(qū)留言，或掃描咨詢我們的工作人員吧。

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