雨辰沒有參與疫情防控一線的經驗，無法從公共衛生專業角度回答上述問題。 然而，北京六區的批發市場和物流業主要集中在豐臺區，這里的人、貨（特別是生鮮食品）的聚集和流動，無疑使得豐臺區的疫情防控變得關鍵而艱巨。

今天我們不談疫情，只從城市發展的角度談談豐臺的現狀和后續的發展前景。 全文由四部分組成。 前兩部分是對豐臺現狀的優缺點分析。 第三部分是對北京市和豐臺區2035規劃的部分總結和解讀。 最后一部分是雨辰對豐臺重點區域發展的個人看法。 預測。

1、區域優勢：

1、地理位置

豐臺區作為北京六區之一，無疑是中心城區。 從上圖可以看出，豐臺區占據了南二環至南五環之間的大部分區域。 如果只看“環城路”算“數”，它堪與北京除東西城外的任何一個區相媲美。

上圖是北京六區的地圖。 左下角的綠色區域就是豐臺。 可見，位于北京中心城區西南地區。 主體部分位于南中軸線西側。 與海淀、朝陽形成三足鼎立的地位。 圍繞東城、西城兩個核心城區。 可以說豐臺在地理位置上是比較優越的。

2、交通

（一）軌道交通。 豐臺河東地區（永定河以東）已實現地鐵高密度覆蓋。 在近日公布的《北京軌道交通三期建設規劃》（簡稱三期規劃）中，豐臺區也成為主要贏家。 11號線二期、14號線三期（西延）、19號線二期、25號線三期（利津線）等多項項目已納入三期規劃，預計5-8年內竣工。 正在逐步建設中。 此外，北京排名前兩位的火車站北京西站和北京南站也都位于豐臺區（北京豐臺站將于今年4月開通。屆時北京市十二中，豐臺將聚集全國排名前三的鐵路）北京以客運量計算）。 中心）。

（二）公路運輸。 豐臺區密集，有多條高速公路和城市快速路，是從北京西南方向進入北京的必經之路。

(3)航空運輸。 豐臺區作為地鐵大興機場線的起點，可實現前往大興國際機場的快速交通。

3. 規模

從面積和常住人口來看，豐臺也是名副其實的“大區”。 豐臺面積306平方公里，常住人口202萬（2020年底數據），在全市六區中排名第三。

4、房價

2022年4月及同比北京各市轄區二手房掛牌均價（圖片來自網絡）

從房價來看，豐臺房價與石景山較為接近，約為北京市平均水平，在全市六區中處于較低水平。

2、區域劣勢

豐臺區地理位置優越，交通便利，房價也不算太高（與北京其他地區相比）。 看起來是一個非常適合自住的地方，可惜的是，房價并不是很高。 另一面就是豐臺的另一面：經濟發展相對落后、發展不平衡、市容較差、教育資源一般。

1、經濟發展相對落后

（圖片來自網絡）

從上圖可以看出，豐臺區的經濟總量在北京市各區中處于中游。 但總量不高，人均數據較低。 在北京生活一年多的人可能會覺得豐臺的經濟水平處于市中心的下端。 不幸的是，這種感覺基本上是正確的。 我們可以簡單看一下2021年北京各區的人均GDP排名（當然，數據好的地區不一定經濟真的好，但數據差的地區一般經濟都不錯）。 經濟不好）：

（圖片來自網絡）

當你在北京呆了5年以上，有過求職經歷的時候，你就會知道，豐臺的經濟水平除了遜色于其他中心城區外，可能并不比亦莊、順義、大興、郊區還有通州（今福州）。 中心）等地方都不錯。 經濟發展水平低的直接結果是豐臺就業崗位（尤其是高收入崗位）少、職房比低。 大量常住居民只能選擇到其他地區尋找工作，承受長途通勤的負擔。 同時，這一地區無法這種情況，進一步導致大量豐臺人在外地創造GDP，從而不斷拉大豐臺與東西海潮等經濟發達地區的人均GDP數據差距。

1、區域發展不平衡

除了整體經濟水平相對落后外，豐臺區內發展水平也參差不齊，發展相對分散，區域發展不平衡。

豐臺擁有六里橋、方莊、右安門外、豐臺科技園（總部基地）、麗澤等發展較快或相對成熟的區域，以及玉泉營、大紅門、宛平城、五里店、華盛等。 湘鄉、長辛店等地區存在大量城中村。 豐臺河西地區還保留著王佐、北宮兩個鄉鎮。 在豐臺區，一日之內可以看遍各種城鄉景觀，從頂級寫字樓到“田園田園”。 ，簡直就是北京的“山地垂直氣候帶”。

豐臺科技園

木樨園

新發地

王佐

此外，豐臺各區域發展相對分散。

豐臺目前可分為四個區域：中心城外圍（主要包括城南、六里橋、麗澤等地）、南苑、豐臺鎮、河西。 但各個區域之間的聯系并不緊密。 中心城外圍區域主要為外地就業人口居住區（目前麗澤商圈規模還較小）； 南苑、河西地區是航空產業基地，發展相對封閉； 豐臺鎮片區目前是豐臺區的行政、科教文衛中心，功能在各區域中較為齊全，但規模有限，尚未充分吸引區內其他區域的資源。

如上所述，豐臺的交通比較便利。 這主要是針對豐臺的對外交通。 豐臺區各地區之間的交通還存在不少短板。 例如，各種鐵路線和高速公路造成大量的關頭路（這對豐臺的交通影響很大，是豐臺內部區域碎片化的首要原因）河西和河東地區的交通路線很少，有10號線以南地區沒有東西向地鐵，楓溪編組站也幾乎沒有東西向地鐵。 曉月花園區域東行交通將封閉等。

此外，豐臺還存在大量批發市場缺乏統一規劃和轉型升級。 市場同質化競爭，管理水平和經營環境有待提高。

1、市容市貌較差

在經濟落后、發展不平衡的地區，難免會有一些市容差的地區（反之則不然，市容差并不一定意味著經濟落后，比如很多城市的老城區），但在豐臺區市容較差地區比例偏高。 同樣的城中村，放在東西城可能有旅游價值，但放在豐臺，一般只會起到阻礙城市建設的作用。 市容不好會影響豐臺的整體聲譽。 比如，麗澤和豐臺科技園地區顯然有很多不錯的寫字樓，但如果豐臺仍然給人落后、雜亂的印象，一些優質企業可能不會考慮選擇在豐臺辦公。

2. 普通教育資源

雨辰認為，教育資源可以分為基礎教育資源和高等教育資源。 基礎教育資源可以對房價起到一定的支撐作用網校哪個好，而高等教育資源可以提供高素質的青年勞動力，提升一個地區的科技創新水平。 。 就豐臺而言，兩者的教育資源都比較平均。

（一）基礎教育（小學、初中、高中）

中小學的綜合水平（包括生源、教學等）很難量化，但中小學的綜合水平會在一定程度上體現出高于同地區的高中。 雨辰只是根據網上流傳的一套高考平均分排名做了一個簡單的評價：

上述排名的準確性有待考證，但確實是北京市中上水平高中的名單。 可見，豐臺除了北京十二中之外，沒有其他中學可以納入其中。 與西城、海淀、東城、朝陽相比，豐臺優質高中數量相對較少，與石景山大致處于同一水平。 豐臺各學區的知名度基本持平，弱于西城、海淀、東城朝陽，與石景山并列全市六區墊底。

（一）高等教育

豐臺區有首都醫科大學、首都經濟貿易大學、北京電子科技學院、中國戲曲學院、裝甲兵工程學院等高校。 2021年，增設中央民族大學新校區。 大學數量少于海淀、朝陽、昌平。 總體與房山、大興、通州處于同一水平線上。 單是高校的數量和質量都還不錯，但畢竟北京是中國高等教育第一的城市。 與海淀等區相比，還比較薄弱，無法為豐臺區貢獻足夠的高素質勞動力和科技創新能力。 。

3、2035年豐臺規劃

《北京市城市總體規劃(2016-2035年)》第二十四條對豐臺區的總體定位是“首都優質生活服務供給的重要保障區、首都新商務區、科技創新與金融服務一體化發展區，高水平綜合對外交通樞紐，歷史文化、綠色生態引領的城市新開發區。 北京市政府在批復《豐臺區劃規劃（國土空間規劃）（2017-2035年）》時，將豐臺區的功能定位明確為“首都商務新區、科技創新綜合發展區”。和金融服務，以及歷史文化區。” 以及以綠色生態為主導的新型城鎮化發展區、首都優質生活服務供給的重要保障區、高水平對外綜合交通樞紐。”兩者的內容基本相同，但前者在先，體現了豐臺的城市定位，后者是豐臺區自己調整的順序，更好地體現了豐臺區對自身發展的期望。

1.首都新商務區。 該區域位于豐臺區北四環以北南中軸線兩側。 目前尚處于前期規劃和拆除階段。 從規劃上看，豐臺區對該區域有著很高的定位和期望。 未來主要用途為國際文化交流展覽（包括建設多個國家級博物館）、國際組織和文化企業總部辦公、人才住宅等。

2.科技創新與金融服務一體化開發區。 這一定位主要針對麗澤金融商務區和中關村豐臺園區。 麗澤金融商務區是豐臺近年來大力發展的核心區域。 目前，商務區南區基本建設已完成，部分辦公樓已投入使用。 入駐華為、南水北調集團、中國物流、中國廣電、農業再保險、長城資產、銀河證券等大型企業； 中關村豐臺公園分為東區和西區。 東區（又稱豐臺科技園）已成為豐臺區的主要經濟支柱。 目前是豐臺最大、街道環境最好的。 最佳集中辦公區西一區和西二區分別位于河西片區園博園西側和太子峪西側。 未來，它們將通過14號線西延線串聯起來。其中，西一區已于去年底掛牌。 “北京園博數字經濟產業園”將成為豐臺在河西地區的重點產業園區。

3、以歷史文化、綠色生態為引領的城市發展新區。 這一定位主要依托盧溝橋國家公園文化區和永定河、南苑森林濕地公園、園博園、北宮森林公園、黔靈山等綠地景觀。 盧溝橋國家文化公園片區以盧溝橋-宛平市-中國人民抗戰紀念館為中心，向周邊二七廠、長辛店、首鋼（豐臺廠區，主要是二通廠和第一耐火材料廠）。 以近代歷史資源、紅色旅游、工業遺存為特色的歷史文化景觀； 在綠色生態方面，豐臺區主要完善河西、永定河沿岸現有資源，重點推進東部地區南苑濕地公園建設，但考慮到2035年南苑濕地公園規劃進度基本完成并于2050年全面竣工，近期公園的實際景觀效果可能難以預測。

4、首都優質生活服務供給的重要保障區域。 這意味著豐臺將在相當長的一段時間內繼續成為蔬菜、水果、水產品、肉類、花卉、家具、建材、汽車等各類生活必需品的供應區，一定數量的批發市場將被改造和保留。 雨辰認為，既然質量高，豐臺的很多市場大概率會隨著時代的進步而逐步轉型升級，其管理水??平和購物環境也會不斷得到改善。 這些生活服務行業的科技含量雖然不高，但仍然不可或缺。 同時，豐臺市民由于地理優勢，可能會享受到比北京其他地區更低的物價。 值得一提的是，豐臺區將這一項目的定位順序從第一調整為第四，這也體現了豐臺區不愿只承接中低端產業分工。

5、高水平綜合對外交通樞紐。 和之前的定位一樣，交通樞紐本身就是豐臺區的特產。 近年來，豐臺將重點推進豐臺站交通樞紐和麗澤城市航站樓建設。 中長期來看，將推動豐臺站周邊站城一體化建設。 火車站是城市展示的窗口。 隨著北京的快速發展，隨著豐臺的發展，作為城市的鐵路交通樞紐，車站周邊的環境也將得到一定程度的改善。 城市交通方面，預計到2030年，麗澤商務區將擁有北京首個5線換乘地鐵站（14號線、16號線、11號線、房山線-利津線、大興機場線），并具有優勢直達三大火車站和大興機場。 屆時，麗澤將成為北京西南地區的城市交通樞紐。

總評：豐臺未來十年的發展可以說是值得期待的。 盡管豐臺建設效率低下一直被居民詬病，但雨辰仍然認為，優越的地理位置至少可以保證豐臺的發展速度不低于北京。 按照全市平均水平，豐臺部分重點區域發展應超過北京平均發展速度。 同時，豐臺區發展不平衡的現象仍將長期存在，商業、物流等產業也將得到一定程度的保留。 豐臺的整體發展水平與西城、東城、海淀和朝陽北部相比，仍將存在較大差距。

四、重點領域發展預測

結合現有規劃信息、綜合區位優勢和現場建設條件，雨辰認為，豐臺重點開發區域為麗澤商務區、南中軸、豐臺科技園（東區）和豐臺車站片區。

1. 麗澤商圈

參賽單位：西城西直門外、朝陽望京、通州運河商務區、河北雄安新區

預計規模：總建筑面積650萬平方米

現狀：大規模基礎設施建設

2035年預期：商圈辦公環境、企業品質達到或超過朝陽望京地區水平，成為長安街以南最強商圈。

麗澤商圈可以說是豐臺的一個老概念了。 自2008年北京奧運會以來就已規劃。 豐臺人一度認為這個洞是不可能填上的。 慶幸的是，近年來，它終于駛入了建設的快車道。 預計2023年底，麗澤商務區將開通14號線、16號線、大興機場線3條地鐵線路，2030年前開通房山至利津線、11號線，成為北京五線換乘樞紐。 西南區域中心。 在竣工招商方面，麗澤商務區表現突出，吸引了部分央企等大型企業入駐。

與競爭對手相比，麗澤商圈最大的優勢是交通。 與麗澤商圈相比：西城西直門外區域（站站路街道，主要是動物園批發市場騰出改造的辦公空間）位置更利于承接金融街的溢出產業，但規模有限，而地鐵線路和車站數量相對較少； 朝陽望京地區的優勢是基本成熟，綠化環境好，職住平衡好。 但望京的軌道交通也不方便，距離機場和市內其他重點區域（如金融街、國貿中心等）也不近。 中關村等）交通相對不方便。 產業引進方面，望京因受到海淀區、朝陽區中央商務區（國貿）的競爭，后續增長有限； 通州運河商務區與麗澤商務區一樣，目前正處于大規模基礎設施建設時期，運河商務區比麗澤受政策因素影響更大，其發展水平取決于中心城區企業的搬遷。 從目前投資情況來看，運河商務區與麗澤還有一定差距； 河北雄安新區目前也正處于大規模基礎設施建設階段。 其優勢在于規模巨大，可以承接北京大量的搬遷產業。 其缺點是在市場經濟環境下很難形成完整的經濟環境和產業。 鏈上，未來更有可能發揮中央企事業單位總部管理、居民教育、醫療、養老等功能屬性。

雨辰認為，麗澤商圈有兩個問題需要解決。 一是定位問題。 從產業類型上看，除金融企業外，還可引進科技、工程建設等工業企業。 從企業性質上來說，可以在央企、國企之外北京市十二中，引入更多有活力的民營企業，使商圈內的企業更加多元化； 其次是規模和標志性建筑的問題。 650萬平方米的總建筑規模不能算小，但也不算多。 同時，美澤商圈目前最高的建筑也只有200米左右，而且除了麗澤SOHO外，其他建筑外觀千篇一律，缺乏足夠的標志性建筑。 如果麗澤商務區未來想要繼續與望京甚至中央商務區一樣，競爭、現有規劃規模以及標志性建筑的缺乏可能會帶來一定的制約。

2.南中軸（首都新商務區-南苑）

參賽球隊：北中軸（奧體-奧森）、首鋼公園

預計規模：首都新商務區建設規模1148萬平方米，南苑森林濕地公園綠地及水域面積9.41平方公里。

現狀：首都新商務區處于前期規劃和拆遷階段，南苑森林濕地公園已啟動建設。

2035年預期：首都新商務區完成既有建筑拆除改造，迎來少量國家級博物館入駐，南苑森林濕地公園竣工三分之二以上，形成低端市場奧森版本。

南中軸區域的定位非常高，規劃文件中充滿了“古今交融、大國首都文化自信、國際聲譽”等字樣。 不過，考慮到目前的土地開發現狀，雨辰對該地區2035年之前的開發并不樂觀。

與南中軸地區相比：北中軸地區的優勢是全方位的。 現有設施、軌道交通、生態環境等均明顯優于南中軸。 未來南北中軸線的差距可能會縮小。 但歷經兩屆奧運周期建設的北中軸片區（體育文化綜合體、國際商務辦公等）的優勢在城市中是不可替代的； 首鋼片區目前正處于大規模開發階段，開發進度領先于南中軸片區，但首鋼片區也面臨著首要的土地開發問題（首鋼集團與石景山區的合作還不夠） ）。 同時，在規劃定位上，首鋼弱于南中軸地區。 未來，南中軸地區可能會吸引國際組織和國家文化設施入駐，但在首鋼地區還很難實現這一點。

綜上所述，雨辰對2035年南中軸地區發展的預期是強于首鋼，但總體仍弱于北中軸。

3.豐臺科技園（東區）

參賽單位：海淀永豐航天城、亦莊、大興、順義、房山良鄉高教園、昌平未來科學城

預計規模：總用地面積4.7平方公里，總建筑面積666萬平方米

現狀：一期、二期已竣工，三期正在進行基礎設施建設。

2035年預期：園區環境進一步優化，就業和居住更加均衡，與亦莊一起成為長安街以南地區最好的工業園區。

豐臺科技園是豐臺發展較早的區域。 初步形成了以軌道交通、航空航天為主導產業的綜合性產業園區。 目前，豐臺科技園區生活設施比較齊全，交通比較便利，房價不高，環境比較宜居。 不過，豐臺科技園也面臨一些問題：從規模上看，豐臺科技園靠近四環，繼續擴張的可能性較小。 土地總面積有限，無法接納需要大型廠房的企業入駐； 在生態環境方面，豐臺科技園科技園內的綠化已經非常好，但在園區西南幾公里處有豐臺區最大的垃圾填埋場。 近期可能會建設垃圾焚燒廠，這將影響豐臺科技園區的空氣質量和園區的整體形象。 這會產生一定的影響； 從企業質量看，中小企業仍是主體，行業龍頭企業數量較少。 結果就是高薪工作很少。 為了克服上述問題，豐臺區除了加大園區管理、投資和創業孵化水平外，還需要配合周邊環境建設，包括垃圾填埋場、焚燒廠的處理等。

與豐臺科技園相比：北京工業最強區海淀區永豐航天城產業園將受益于海淀區的整體競爭力，將更具競爭優勢，更能吸引優質企業和人才； 亦莊等人。 郊區工業園區的優勢是土地供應充足，但在產業集聚和軌道交通方面，房山高教園、順義、大興、未來科學城等園區可能仍不如豐臺科技園。 只有“南城之星”亦莊才能在各方面與豐臺科技園持平甚至更好。 但亦莊距中心城區較遠，豐臺科技園仍可吸引京西、京南地區就業。

尤欽（）認為，豐泰科學技術公園（ ＆ Park）將于2035年成為北京南部的高質量工業園區，與伊津島（）地區一起。 當然，北京最強大的工業區仍然是海地人。

4.豐泰車站地區

競爭者：城市次端站地區

估計量表：豐田火車站有17列火車和32條線路，使其成為北京最大的火車站； 人口車站地區的工業土地規模不得超過66.4公頃

當前狀態：火車站基本上已經完成，將于今年4月開放交通； 周圍地區仍處于計劃和拆除階段

2035年的期望：人類站區將成為連接新區域的門戶區域，周圍地區的城市出現將大大改善。

近年來，在北京的站點整合建設中一直在激增。 由于某些已建立的火車站周圍地區缺乏翻新條件，因此只能在新建的車站和該市的中央車站探索站城的整合。 與人類站區相比，城市中部站區域的綜合建筑規模具有優勢，但就城市間運輸的可及性而言，它不如 。 在與北京以外地區的連接方面，該市的中央站是連接次級中心與貝桑縣和天津北部的門戶，而富泰車站也是通往 New地區的門戶。 兩者都是重要的運輸，以促進北京，天津和赫比的整合。 中心。 綜上所述，兩者的功能和定位是不同的，但是由于中央站區域主要是新建筑物，因此其城市外觀應該比車站附近地區（屬于的舊城）更好。 。

2035年，人類車站地區的鐵路運輸建設將達到新的水平。 在城市運輸方面，還將添加第25和R6 的第10行，第9行和第16行。 線（特定的完成時間未知）； 在城市間運輸方面，從人口開始的流感商業高速鐵路將完成，這將比當前完成的北京 - 錫安格線短，并更快地訪問了新區域。 此外，隨著車站和城市的綜合建筑的發展，豐臺站南方廣場外的 南部地區將帶來更多的開發機會，并將改善城市外觀； 人類車站地區將與東北側的Lize 和西南側的Lize 集成。 它們與側面的豐田科學技術公園一起構成了豐田區的主要開發軸。 以上三個區域也是最有希望的地區。